弘前 不動産 売却3
弘前 不動産 売却3 査定方法 収益還元法と積算法
空き家や 中古住宅などの 不動産の 査定に おいて 通常は 積算法で 計算されます。 土地は 周辺の 取り引き 平均単価から 向きや 地形 その 大きさで プラスしたり マイナスして 単価を 面積に かけて 算出します。 建物も 構造や 築年数に よって 平均的な 単価を 算出して 建物の 面積に かけて 算出し 土地と 建物の 合計を 出します。 但し 同じ 年数でも リーフォームの 有り 無し、 その回数に よっても 違いが でてくると 思います。 木造の 場合 税法上の 償却期間は ２２年ですので、 税法上では ２２年 経過した 建物は 価値が ないことに なりますが、 実際の 取引では 見た目の 判断も 重要になります。
これに 対して 賃貸中の 戸建てや アパートなどの 不動産は 積算法も ある程度 考慮しますが、 収益還元法での 査定になります。
収益物件を 探している方に とって 利回りは 重要な 要素です。必要以上に 大きな 土地に 戸数の 少ない （賃料が 少ない） 収益物件は 査定が 難しくなります。(積算法と 収益還元法の 価格の 開きの 調整が 難しくなります。 ）
利回りは 地域に よって違います。 都市部ほど 利回りが 低く、 地方に なればなるほど 利回りが 高くなる傾向が あります。加えて 築年数が 古いほど 利回りは 高くなる 傾向が あるようです。
デフォルトしそうな 国債の 利回りが 高くなるのと 似ている かもしれません？ 人口が 少ない分 空室の リスクが 高いと いうことだと 思います。 いずれにせよ 私たち 不動産業者の 査定は あくまでも 売れる 価格の 予想の 提示です。（by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊）
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