投稿者: グリーン住宅

弘前 アパート 賃貸

弘前 アパート 賃貸 告知義務に新たなガイドライン！

令和3年10月8日 国土交通省が 入居者らが 死亡した 住宅を 取引する 際の告知指針を 公表しました

（10月9日 日経新聞朝刊より 抜粋）

これに よると 病気や 老衰に よる自然死、 階段での 転落や 入浴中の 溺死など 不慮の 死は

原則、 不動産業者が 買主や 借主に 「告げなくてもい」と 明記されました。

わざわざ 今これを 国土交通省が 発表したと いうことは

相当、 孤独死が 増えているんだろうなと 想像します。

NHKでも 事故物件を 専門に 扱う 都心の不動産業者を 取り上げた ニュースを 見ました

我々 不動産業者も 説明義務 ある な しの 判断が 明確に なったのは 大変ありがたいです

以前は、弁護士さんに よれば

買主や 借主の 判断に 重要な 影響を 及ぼす 可能性が ある場合は 説明した方が よい

という 説明が なされていました. となると 我々 業者としては、 ほとんど 説明するのが 無難です。

今回 この境が はっきり 国土交通省から 示されたことは 大変 ありがたいことです。

でも、 病気の ための 孤独死などは いいと思うのですが、 個人的には、入浴中の 溺死は ちょっと 抵抗ありますね

また 聞かれた場合には 答える必要が あるということです。

当然 嘘は いけませんから あたりまえですよね！

知らなかった場合は どうなるんでしょうね？

弘前 不動産　売却専門サイト

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 不動産 売却18

弘前 不動産 売却18 2021基準地価　青森県住宅地　▲1.1　の下落

2021年の 基準地価が 発表されました！

青森県の 住宅地は 23年連続の 下落 、商業地に 至っては 30年 連続の 下落です。

しかしながら、 住宅地の 上昇地点が 13地点と 前年の 5地点から 増えています

実際に 査定していると、 住宅地として ある程度 人気の あるエリアは

強気の 査定でも 売れているようです。

一方で、あまり 人気のない エリアは 極端に 安い値段を 付けないと 売れないようです

商業地では 弘前市土手町121番1が▲2.3で最大の下げ幅です。

この他2.0以上の下げ幅が、常盤野字黒森13番1　▲2(岩木山別荘地）　、相馬字一丁木68番2　▲2.1

大原1丁目13番1　▲2.7　などとなっています。

唯一 弘前市大字青山2丁目10番7 0.6の プラスです！

この 狭い 弘前でも 二極化が すすんでいますね？商業地は下落、住宅地はごく一部の人気エリアのみ

微増、あとは横ばいといった感じですかね！

低金利と 住宅ローンの 融資期間の 長期化の 影響で、 相変わらず 土地は 売れていて

品薄の 状況が 続いていますが、基準地価の 発表を 見る限り

青森県は 人口の減少と、 地価の 下落は 続くようです

親御さんが 亡くなって 土地建物を 相続した 皆さん！

もしも 売却するのであれば 早い方が 良いと いう事を

データは 示しています。 早めのご決断を！

建物は 人が 住まなくなると どんどん 劣化が 進みますし、土地は 値下がりすると いう事です

弘前 不動産　売却専門サイト

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 収益物件 不動産投資3

弘前 収益物件 不動産投資3 アパート融資 底打ち気配 令和3年9月3日日経新聞朝刊7面

6月30日のブログで収益物件の融資は今とても厳しいという事を書きましたが、

なんと 今朝の 日経新聞の 7面 金融経済の 紙面に 真逆の 記事が ありました。

これによると 銀行に よる 21年4月~6月の 「個人の貸家業」への 新規の 貸出額は

5500億円と 2割 増えたと ありました。

横浜銀行、 静岡銀行、 香川銀行 そして あの スルガ銀行が いずれも 融資を 増やして いるそうです

結局の ところ、 地銀が 不動産の 他に 有力な 貸出先を 見つけられないと いう事情も 透ける

と ありました。

青森県の 銀行も この流れに 乗るのでしょうか？

投資用不動産から 撤退する 金融機関も あり、 今後は 融資姿勢の 2極化が 進む

とも ありました。 この記事を 読んで、 弘前の 地銀2行の 合併に ついて 不安を 抱くのは 私だけ でしょうか？

人口減少は 避けられない としても、 アパートが 必要な 人は なくなることは

ほぼ ないと 思います。

古いもの 一律 融資を 厳しくと いうのは あまりにも 短絡的で 分析力が 乏しいと 感じます

しばらく 様子を 見てみましょう

不動産投資に 興味が あって これから 始めたい人には 重要な 局面のようです

代表取締役　一戸　孝俊

収益物件

弘前 不動産 グリーン住宅69

弘前 不動産 グリーン住宅69 お客様用カップ　

お客様用 カップを 用意しました。

カップと いっても 紙コップに 取っ手を 付けるように なっている 木工品です。

Withコロナの 時代に ぴったりですね！

とても かわいいですよね！

津軽伝統組子館の齊藤さんの 作品です。

組子に 興味があり、 組子館を 訪れた際に 購入してきました。

組子の ランプシェードや 衝立などが 印象的でした！

一つ一つ 手間の かかる、 職人さんに よる手仕事で

ランプが 映し出す その影も とても素敵でした。

知る人ぞ 知る 津軽伝統組子館！ 是非一度 訪ねてみては いかがでしょうか？

欲しくなりますよ！

前回紹介した日本の古い家具にもよく合いそうです

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 不動産 グリーン住宅68

弘前 不動産 グリーン住宅68 骨董家具再生！古い家具独特の味わい　

当社の お客様から 店舗に 飾ってあった 骨董家具を いただきました

古民家を 改造した 飲食店で、骨董品など 数点を 飾っていましたが、 廃業に 伴い

全て 廃棄すると いう事でしたので、 お願いして この 二つの 家具を いただきました

かなり 長いこと 放置していたのか？ 埃を かぶり、 だいぶ 傷んで いましたので、

知り合いに お願いし、 リメイク してもらい 今日 完成しました。

味わいが あって 何とも 言えない 風情に 仕上がりました！

観音開きの 扉の 中や

引き戸の 中の 引出しには 何を？ 収納したんでしょうね？

インテリアと して 食器などの 収納に 使おうと 思っています！

不動産売却専門サイト

代表取締役　一戸　孝俊

弘前市 不動産 買取3 リースバック

弘前市 不動産 買取3 リースバック

当社の売却専門サイトには任意売却、リースバックのコーナーがあります。

最近 リースバックの サイトが 増えています。都市部では 人気の 取引なのかもしれません

当社にも 時々ですが、リースバックの 問い合わせが 来ることが あります。

リースバックとは 不動産業者に 買取を してもらい、 そのまま 賃貸契約を 結んで 賃貸で 住み続ける

形態の 取引のことです。

青森県に おける リースバックに ついて 考察してみました。

青森県に おける 収益物件の 利回りは 12~15％ぐらいの ものが 多いと 思います

古いものだと 20％前後の ものもあります。

そして 一軒家の 賃料相場は どうなっているか? といえば

安いものでは4 万円ぐらいから 高いもので 10万円前後、

5万円から 6万ぐらいの ものが 多いと 思います。

仮に 賃料6万円と 想定して 利回り13％で 逆算すると 553万円に なります。

どうでしょう？ この売買価格で 賃料を 6万円払って リースバック契約が 成立するんでしょうか？

都市部の 収益物件の 利回りが 4％の 場合は どうでしょう？

賃料が 20万円とした場合 4％で 逆算すると 6000万円に なります。

仮に 20年前に 8000万円を 金利2％で 30年ローンを 組んで 住まいを購入した場合

月々の 支払いは 約29.5万円となり、20年後の 残債が 3200万円ほどに なります。

ローン計算のサイト　※残債の計算もできます

この場合は いかがですか？ リースバックすることで 月々の 支払いが 10万円ほど 抑えることができ、

売買代金で 残債を 支払っても 税金を 除けば 3000万円近くの 現金が 手元に 残ることに なります。

これなら 残す子供が いない ご夫婦や 高齢者には ありがたい取引と いえるでしょうね！

実際の 買取金額は もっと 低く 抑えられ 業者さんにとっても ありがたい取引なので あろうと

推察いたしますが？？？

ですが、弘前を はじめ、青森県では 買い手、売り手に とってどちらにも

あまり メリットを感じない 取引と 言えるのではないでしょうか？

代表取締役　一戸　孝俊

早く売りたい方　査定買取

弘前 不動産 グリーン住宅66

弘前 不動産 グリーン住宅66 7月1日ＨＰ、メールが 使えず ご迷惑を お掛けしました

昨日 朝から 当社ホームページを 見ることが できなくなっていました

メールも 使えず、当社に メールを 送ったのに 届かなかった方も いらっしゃると 思います

大変 申し訳ございませんでした。

当社の サイトが 見れなくなっていると 教えてくれた方も 数名 いらっしゃいます

お客様の 中には 当社に 何か あったとのではと 心配して 電話を くれた方も いらっしゃいました

ご心配を おかけして 本当に 申し訳 ありませんでした

サーバーの 会社に 連絡したところ、サーバーは 正常に 作動しているとのこと

どういう事？ 訳が 分からず 朝から パニック状態！

サーバーの会社の対応してくれた方が　WHO isで調べてくれたとところ

ＤＥＬＥＴＥＤ！削除されている

ことが 判明！ サーバーの 会社では 当社の ドメインは 管理していないので

管理会社に 確認が 必要との こと

管理会社がどこかも忘れていたのですが、メールを調べて判明

結果的には ドメインを 管理している 会社の カード情報が 古く、現在使用していない

カードで 決済が できなかったため、更新されなかったことが 判明！

つまり その時点ではドメインが 無くなってしまった 状態でした！

サーバーの 会社も そうでしたが、ドメインの 管理会社も

電話連絡は 基本的に受け付けておらず、メールか チャットでの 問い合わせしかできません

ログインIDと PWを メモ帳から 探し出して ログインを 試みるものの

ログインできず、 パスワードを 問い合わせても 基本 登録した メールアドレスに 送信されるので

パスワードが わからず、サイト内の 問い合わせメールで 状況を 説明しても

1回の メールに 対し 返事が 来るのは 30分後

そんなやり取りを 数回 何時間もかけて行い、ようやく FAXで ID PWを 送ってもらえることが 判明し

夕方に ようや くログインが 可能となりました。

ログイン後 2018年に 更新していたことが 判明しました

当時 使用していたカードは 現在 使用しておらず、 更新できて いなかったことが

今回の 騒動の 発端でした。

メールで 何度か お知らせが 来ていたことも 調べていく中で わかりましましたが、

そもそも ドメインの 更新時期など 頭の 中に 全くなく

大手の カード会社や 運送会社、IT企業の 名を 語って 送られてくる

迷惑メールや 詐欺メールが 横行する中で、怪しいメールは ほとんど 開かずに 破棄していますので、

その中に こんな重要な お知らせが 紛れ込んでいたわけです

今回は ５年分を 払いましたので、５年後 また 同じ過ちを 繰り返さないように

この ブログに 記録しておくことに しました

２０２６年６月３０日が 次回ドメインの 契約更新です。

今回のようなことに ならないように、念のために メールアドレスも 別なメールを 登録をしました。

今朝 確認したところ 昨日の19：00には 復旧していました

これが 原因かどうかは 分かりませんが、一部の キーワードで SEOのランクが

落ちてました！

ホームページを 管理されてる 皆さん！

ドメインの 管理や 仕事に関係するようなサイトのID,PWの管理には十分お気を付けください

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 収益物件 不動産投資2

弘前 収益物件 不動産投資2 厳しい銀行融資

アパート オーナーさん から 相談を 受け 市内の アパートの 売却の 依頼を うけました。

築26年の 月額賃料が 50万、現在満室の アパートです。

価格は 利回り 15％と 逆算して、4000万円に 設定しました。

かぼちゃの 馬車事件以来、不動産投資に 対する 融資が 厳しく なったことは 実感として

ありました。

2019年頃から 不動産投資の 新規の お客様に 対しては どの銀行も 融資が 厳しくなっていたのは

知っていましたが、今回 耐用年数を 超えた アパートに 対する 融資が 一段と 厳しく なっていることに

衝撃を 受けました。

以前とは 全く違います。

不動産投資を 始めようと いう方は 結構いらっしゃいますが、

今後は 物件の 利回りが よほど よいか？ 自己資金を 投入できる人で なければ

耐用年数を 経過してしまった アパートを 手に 入れるのは 今は 難しいと 思います。

金融界に何が起きているのか？日銀は金融緩和で市場にはお金がじゃぶじゃぶの状態にも

関わらず、不動産投資は非常に厳しい局面を迎えております。

売却を検討しているオーナーさんに対して不動産業者の査定が厳しくなると推定されます

代表取締役　一戸　孝俊

収益物件