月: 2019年3月

弘前 不動産 収益物件

弘前 不動産 収益物件 出口戦略？

ここ数年 過熱気味の 不動産投資ですが、「かぼちゃの馬車」事件や レオパレス21の 建築基準法違反などを きっかけに 金融機関からの 融資が 厳しくなり、やや下火の 傾向に あるようです。ここまで 不動産投資が 過熱した背景には 終身雇用の崩壊、年金の問題、老後の不安　などが あると 思います。 全国各地で 不動産投資セミナーなども 活発に おこなわれ、参加された方も たくさんいらっしゃると 思います。 不動産投資コンサルタントと 称す 先生方の 中には 実際には 何の資格も なく、セミナーに 参加した方に 収益物件を 売るだけの あらたな営業手法としている輩も 多いようです。 そんなセミナーや 執筆本に よく登場するのが「出口戦略」？です。 出口って？何なんでしょう？ 不動産の 購入が 入口で 売却が 出口ってことですかね？ ということは 売主Ａさんの 出口は 買主Ｂさんの 入口って ことですよね？ 矛盾を感じませんか？
私は 出口戦略などと 語る「先生？」は あまり信用しません。 古いアパートを 高い利回りで 購入して、 数年で 投資した資金と 解体費を 回収し、更地で 家などを 建てる人に 土地を 売ると いうことで あれば 土地代が 利益になるので、 出口として 理解できますが、収益物件を 買って 誰かに売るだけのものは 戦略などと もっともらしい言い方を していますが、ただの「ババ抜き」に すぎません。 私は バブル世代なので バブル崩壊に リアルに立ち合いました。 バブル期の 末期は まさに「ババ抜き」でした。1990年(平成2年）11月の 長期プライムレート は8.3％　短期プライムレート 8.0％の 時代に 利回り1~2％の 収益物件が 売買されていたのですから 異常ですよね！ 逆ザヤも いいとこです。現在の 長期プライムレートは 1％　首都圏の 収益物件の 利回りは 4~5％ぐらいですから まだ 利ザヤは ありますが、日本は 人口減が 確実で、高い経済成長は もうほぼ 見込めません。したがって 海外から 投資資金が 異常なほど 流入した バブル時の ような状況には なりようがありません。そう考えると 首都圏は こそろそろ 警戒が 必要な 水準なのかもしれません。 一方、地方は 人口減による 空室のリスクは ありますが、売り抜けることを 考えず、資金運用と 考えれば、たとえ 将来賃料が 下がったとしても 低金利が 続く今の時代 10％~の 利回りは魅力的です。 しかしながら、今は 新規に 不動産投資を 始める方には ハードルが 少々 高い状況です！
当社お奨め収益物件ご検討ください！ ご相談承ります。 代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 グリーン住宅14

弘前 不動産 グリーン住宅14 不動産あるあるトラブル（2）

あるあるトラブル（2）は 依然実際 にあった話で とても 困惑した例です。不動産を 売買する場合「現状のまま引き渡し」 という取り引きは 通常よくあります。 建物の 色々なところが 壊れているけれど 「現状のままの引き渡し」。 古い建物が あるけれども 「現状のまま引き渡し」 解体費は 買主が 負担など、よく行われる 取り引きです。
　以前 古い建物と 所有者の 動産が そのまま建物内に 残置された 土地建物を 売買した際に「現状のままの引き渡し」 つまり 売主の 所有していた残置物、（動産＝ゴミ扱い）は 買主が 撤去処理するものと するという 取引をしました。 この売主には 後見人が いて、売主と 直接話を することはなく 法的に 認められた 売主の 後見人との やり取りでした。 無事代金の 支払いと 土地建物の 引き渡しは 終わったのですが、 数日後 買主から 連絡があり、残置物（動産＝ゴミ）の中に 欲しかったものが あったらしく、それが 無くなっているから 現状のままじゃない というクレームが 入ったのです。 当方としては 動産は ゴミであり、 動産に ついて 目録を 作って 引き渡しが 義務付けられたもの でもなく、あくまでも 不動産の売買を　したもので、その不動産に ゴミが 残置物として残っている 状態を「現状のまま」と うたったものという 説明をしました。 動産の 売買を したものでは ないので、売主、あるいは その親族の方が 引き渡し前に 動産を 持っていったと しても 違法性は なく 当社としても それに 意義を 申したてることもできません。
その旨を 買主に 丁寧に 説明しましたが、どうしても 理解してもらえませんでした。 挙句、「現状のままでない」 約束と 違うから その膨大な 「ゴミを 片付けろ」と 言ってきたのです。 最初からその欲しかったものを 言ってくれれば、後見人さんと 不動産の 売買とは 別に 相談することは 可能だったのですが・・・
売主に この事情を 伝えたところで 費用請求は できませんので、 突っぱねてしまうことも可能だったとは 思うのですが、 あまり事を 荒立てるような事もしたくないので、 結局、私の妻にも お願いして、 二人で ゴミの 大半を 軽トラに 積んで 3日~4日かけて 処理するはめに 陥るトホホな体験となりました。
「現状のまま」と いう言葉の 認識の 違いでおきた トラブルでした。 今後 もし 同じような ケースの 売買が 有った場合は 「現状のままの引き渡し、 残置物（動産）に ついては 売買の 対象と なりません。 引き渡し時に 残された 動産に ついては 売主は 放棄したものとみなし、その処理に ついては 買主の 負担で 行うものとする」と 記入しようと思います。 誤解が 無いように するために、 契約書は 段々 長くなっていくんでしょうね？ 私たち 不動産業者が 当然と 思っていることも、 時に 誤解され トラブルに 発展する 場合も あるので 不動産の 取引は 慎重に ならざるを得ません。 代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 グリーン住宅13

弘前 不動産 グリーン住宅13 負動産の時代

最近 雑誌、新聞や インターネットで よく目に するようになった「負不動産」。 資産価値が 既に マイナスの 不動産と いう意味の 造語ですが、査定依頼を いただいた中にも 既に そのような 不動産は 出てきています。
　土地60坪 相場平均1万円/1坪 建物50坪 築50年 人がすまなくなって 5年経過、水回りの損傷は もちろん 屋根にも 錆があがり、床は 所々 フカフカの 状態、場所に よっては シロアリの 可能性も 有り？ このような 不動産の 場合 更地の 売買査定 価格は 60万円　解体費は30,000円/1坪と して 解体費 総額 150万円！ みごとな マイナス「負動産」の 完成です。この他にも山林や田畑など相続した段階でマイナスのものが増えています。後世に「負」を残さない工夫、努力が必要な時代です。
でも皆さん！ この造語 ちょっと変ですよね？ そのまま読めば「マイナスの動産」ですから 不動産ではなく 動産です。 不動産は 動かないから 不動産なんです。

つまり「負動産」は 動産！ 例えば、 ゲーム、スマホなどの ほうが 使う人の 使い方に よっては よっぽど「負動産」だと 思います。 どちらも 確かに 便利で 楽しいものかもしれませんが、目には 悪いし、いじめの 温床に なりうる危険な 動産？ かもしれません。 世界保健機構（WHO)も危惧するゲーム中毒！怖い話です。 友達との 会話も それぞれの 家で ゲームを しながら インターネットを 通じて なんてことも 全然珍しくない 世の中。 本当に これでよいのか？ と 感じる この頃です…
代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 グリーン住宅12

弘前 不動産 グリーン住宅12 不動産あるあるトラブル（1）

賃貸で 時々発生する 近隣同士の トラブルに 音の 問題が あります。 アパートマンションなど 共同住宅では お隣が どんな人が 住んでいるか？ 顔も 見たことが ないまま 過ごしているということも 少なからずあると 思います。 近隣の 人間関係が 希薄であれば あるほど 発生しやすいのが 音のトラブルです。 テレビの 音で 苦情に なるケースも ありますし、ドアを 閉める音、足音なども よくある苦情 の一つです。中には 信じられないでしょうが「上や下の階の人が自分に付いてきて盗聴している」なんて 突拍子もないことを おっしゃる方も 本当に いらっしゃいます。（何度かありました 実際に、勿論 これは 論外ですが！） 弘前は マンションが　少なく ほとんどが 木造のアパートですので、特に 多いのかも しれません。
音は 人それぞれ 感覚が違います。うるさいと 感じる音の 高さは 人それぞれ違います。 ちょっとの 音でも 気になる方も いらっしゃいますし、そうでない方も いらっしゃいます。 お隣が 仲の 良い方の 場合 多少音が 気になっても ほとんどの方は 苦情を言い出しません。 全くの 赤の他人で 顔も 見たことも 挨拶もしたこともない場合に 苦情は 発生します。音が きっかけで 仲が 悪くなった場合は 最悪です。どちらかが 部屋を 解約する以外 解決方法は ありません。
したがって共同住宅に 住む場合は お互いに 細心の 注意が 必要になります。自分とは 感覚の 違う人が たくさん 住んでいると いうことを 自覚して 住まなくては なりません。
不動産会社としては 何デシベル以上は 騒音と いうような 基準でもあれば、助かるのかもしれませんね？ 明かに 非常識な 人の 場合も たまに ありますが、大抵は 近隣同士の コミュニケーション不足に 起因する トラブルが 多いと 思います。 そういった場合 私ども不動産業者も どっちが悪いとか 判定が 難しいケースが ほとんどです。私たちの対応は 大抵の場合、「注意してください」と いう手紙を 出すか、口頭で 注意を 促すか ぐらいしかできない場合が 多いです。 この辺が トラブルの 当事者である お客様には 中々 ご理解いただけないようです。住んでいただいている方 皆様に気持ちよく 快適に 住んでいただきたいと 願うのは どこの 不動産業者も 担当者も 同じだと 思います。 代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 グリーン住宅11

弘前 不動産 グリーン住宅11 KingKong

当社は 不動産流通研究会 キングコンググループに 入ってます。 月に １回 東奥日報の 折り込み広告を グループで いれているので ご覧になったことが ある方もいらっしゃると 思います。 ホームページも あります →キングコングHPご覧になって 気になる 物件等 ございましたら お問い合わせください。 他社の 物件も 当社でも ご紹介できます！
ホームページは 「弘前 不動産」の キーワードで ４位に 表示されています。 SSL化や レシポンシブデザインに なっていないにも 関わらず４位です。今は 物件数の 多さが 強みだと 思います。 折り込み広告の予算を少し削って、せめてスマホに 対応したHPにはするべきだと思うのですが？ 　折り込み広告は　あと三ヶ月で 55歳に なる私には 字が 小さすぎて 読めません！ 皆さんの ご意見も お聞かせください！　代表取締役　一戸　孝俊

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※他社ホームページやポータルサイトで気になる物件がございましたら遠慮なく当社にお尋ねください
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弘前 不動産 グリーン住宅10

弘前 不動産 グリーン住宅10 弘前市内　高校合格発表！

今日は弘前市内の公立高校の合格発表です。新しく高校に進学する皆さんは希望に満ち溢れていることと思います！
今朝の陸奥新報で見た母校の教育目標「誰人天下賢」　ダレヒトテンカケン？ではありません。読み方は「誰(た)れ人(ひと)か、天下の賢」と読むそうです。（弘前高校のHPから）
陸羯南（くがかつなん）の有名な詩　名山出名士 （名山、名士を出す）此語久相傳 （この語久しく相伝う）試問巌城下 （試みに問う巌城(がんじょう)の下）誰人天下賢 （誰(た)れ人(ひと)か、天下の賢）からのものですね！
　私自身の高校時代は担任の先生が古文漢文の先生でしたので、この詩もおそらく授業でも当然紹介され習ったはずなのですが、当時の私は野球以外全く興味がなく、勉強も殆どしなかったため、古文漢文（コブンカンブン）ではなく「チンプンカンプン」でした。（笑い）
　最近はニュースを見れば親が子を虐待したり、若者が簡単に人を殺したり、いやなニュースも多いですが、今日合格した人、残念ながらそうでなかった人も、10年後20年後には、地域を思い、国を思い、人のため世のために尽くせる立派な人間に成長してほしいと思います。
そんな未来の「天下賢」のために1月に大阪でいただいた大阪天満宮の御朱印を披露します。！勉強、スポーツ、その他色々、頑張ってください！
代表取締役　一戸　孝俊

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