弘前 新築アパート2 仮称）住吉町アパート
弘前市 住吉町の 新築アパートの 基礎工事が いよいよ始まりました。
住宅の 基礎には 布基礎と ベタ基礎と いうものがあります。 ベタ基礎は 家が 建つ 予定の 場所の ほとんど すべての 場所を コンクリートで覆い、 面で 支える 基礎です。 これに 対し 布基礎は 家の 外周部分 （外壁部分を ぐるりと 囲 むように ）や、 間仕切りの 壁や 柱が 入る 部分を 中心に 支える 基礎です。 弘前の 住宅建築現場では ほとんどが この布基礎が 採用されている ようです。 ベタ基礎は 床下に 土の 部分が 無いので シロアリや 下からの 湿気には 強いです。しかし 当然の ことながら 費用が 高くなります。
弘前大学文京キャンパス正門まで 841ｍ 徒歩11分 独立行政法人国立病院機構 弘前病院まで 709ｍ 徒歩９分
by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊
弘前 不動産 売却4
不動産を 探すとき あるいは 売却するとき 最近は ほとんどの 皆さんが インターネットを 利用すると 思います。
今回は ポータルサイトや 売却査定の サイトを 集めてみました！
不動産探しの ポータルサイト
３大ポータルサイトは いわずと 知れた この３つの サイトです。
SUUMO
athome
Home’s
この他
Yahoo!不動産
マイナビ賃貸
door賃貸
CHINTAI
スマイティ
O-uccino（オウチーノ）
スモッカ
ホームアドパーク
楽天不動産などがあります。
これらの ポータルにも 査定はありますが、査定サイトとして 有名なのが
スマイスター
ＲＥＧuide
不動産売却ナビ
いえスター
イエウール
すまいValue
探せば 大小様々 まだ まだ あると 思います。 どのサイトも 契約した 不動産会社 数社が 査定を しているものと 思われます。ちなみに ここだけの 話に なりますが、 当社は スマイスターさんと リガイドさんと 契約しています。 従って もしこのページを 見て 査定サイトを 選んでいる方が もしいらっしゃると して スマイスターさんや リガイドに 物件情報を 入力しようと している方は 直接 ご連絡 いただいても 当社の 査定結果と変わりません。☟から 直接査定依頼を してください。
勿論 無料です。
（by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊）
弘前 不動産 収益物件 空室対策4
新しいユニットやキッチンを入れる前にポリエチレン管で新たに配管工事です。
旧間取りで 押し入れだった 部分 一間を 壊して 洗面室と トイレに 変更します。古い柱を 取り除き 新たに
柱を 入れました。
新しい 間取りが 少しずつ 形に なっていきます。 完成が 楽しみ です。
（ｂｙ 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊）
リノベーション3 前回
リノベーション2
リノベーション1
弘前 不動産 売却3
空き家や 中古住宅などの 不動産の 査定に おいて 通常は 積算法で 計算されます。 土地は 周辺の 取り引き 平均単価から 向きや 地形 その 大きさで プラスしたり マイナスして 単価を 面積に かけて 算出します。 建物も 構造や 築年数に よって 平均的な 単価を 算出して 建物の 面積に かけて 算出し 土地と 建物の 合計を 出します。 但し 同じ 年数でも リーフォームの 有り 無し、 その回数に よっても 違いが でてくると 思います。 木造の 場合 税法上の 償却期間は ２２年ですので、 税法上では ２２年 経過した 建物は 価値が ないことに なりますが、 実際の 取引では 見た目の 判断も 重要になります。
これに 対して 賃貸中の 戸建てや アパートなどの 不動産は 積算法も ある程度 考慮しますが、 収益還元法での 査定になります。
収益物件を 探している方に とって 利回りは 重要な 要素です。必要以上に 大きな 土地に 戸数の 少ない （賃料が 少ない） 収益物件は 査定が 難しくなります。(積算法と 収益還元法の 価格の 開きの 調整が 難しくなります。 ）
利回りは 地域に よって違います。 都市部ほど 利回りが 低く、 地方に なればなるほど 利回りが 高くなる傾向が あります。加えて 築年数が 古いほど 利回りは 高くなる 傾向が あるようです。
デフォルトしそうな 国債の 利回りが 高くなるのと 似ている かもしれません？ 人口が 少ない分 空室の リスクが 高いと いうことだと 思います。 いずれにせよ 私たち 不動産業者の 査定は あくまでも 売れる 価格の 予想の 提示です。（by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊）
弘前 収益物件 空室対策
大家さんに とって 空室は 収入に 直結する 重要課題です。 空室対策も 色々 あると 思いますが、 不動産賃貸業は サービス業で あると いう認識 が重要だと 思います。 いかに 入居者さんに とって 快適な 住空間を 的確な 賃料で（安過ぎず 高すぎない） 提供 できるか が ポイントに なります。
実は 今月 ９月中頃に ３０年 住んでいただいた お客様が お部屋を 解約されました。 長い間 本当に ありがとうございました。 昭和５７年 新築の アパートですから 築5～６年の 頃に ご入居いただいた お客様です。 敷金の 償却も クリーニング代も 差し引くこと なく お預かりした 敷金は 全額 お返しいたしました。 心から 感謝 申し上げます。
さて、 年数も 年数ですから、 このお部屋は 思い切って リノベーションを 行うことに しました。 第１回は 退去時の 様子！ 新築から ３６年、 ３０年間 ご入居 いただいた 部屋の リノベーションを シリーズで お伝えしようと思います。 間取りは 振り分けに なっていない 続間の 和室６畳×２間と 台所 お風呂と トイレ 洗面室は ありません。 リノーベーションの 進捗から 賃貸募集まで このブログで お伝えして いきたいと 思います。 空室に 悩む 大家さんの 参考に なれば幸いです。 お楽しみに！（ｂｙ 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊）
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弘前 不動産 買取 強化中！
日本創生会議で 発表された 消滅可能性都市の 発表は 衝撃的でしたが、 弘前の 人口も ２０１０年の 約１８万人から ２０４０年には 約１３万人へ ５万人減と いうことです。 実際 既に 年老いた ご両親が 亡くなられて 都市部で 生活して いらっしゃる 相続人からの 売却依頼や 査定依頼が 増えています。 着々と 人口減少が 進んでいる 感が 否めません 不動産業の 実務として、 冬の 雪の トラブルが 心配で 雪が 降る前に 家を 処分したいという方が 少なからず いらっしゃいます。 当社では そんな お客様の ご要望に お応えするために １０月１日～１１月３０日まで 買取強化月間を 開始いたします。
買取した 家は リノベーションを 施し 若い 子育て世代の 方に 販売します。
Iターン Uターンの 方なら より歓迎します。
売却査定 買取査定 ご希望の 方は お気軽に お問合せください。
弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊
弘前 新築アパート 仮称）住吉町アパート
平成３１年３月上旬完成予定 １Kから家族向けのファミリータイプまでございます。間取りは賃料は１２月初旬公開予定
弘前大学文京キャンパス正門まで 841ｍ 徒歩11分 独立行政法人国立病院機構 弘前病院まで 709ｍ 徒歩９分
来春 弘前大学への 進学や 国立弘前病院 勤務の方 必見！ 工事の 進捗情報を 随時 このブログで お伝えしていきます！
by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊
弘前 不動産 売却 良い土地の選び方 その３
２０１８年 台風や 地震に よる 被害の 報告が テレビなどの メディアを 通じて 皆さんも 目の当たりに されていると おもいます。 前回までは その土地の 地型や 向きなどに ついて 書きましたが、 今回の 災害でも お気付きの ように 土地の 高さも 重要だと 思います。 日本では 下町 アメリカでは ダウンタウン に共通するイメージは あまり裕福でない 人々が 住む町で 反対に 日本でいう 山の手 あるいは 上町 アメリカでは アップタウンに 裕福な 人たちが 住む つまり 山の手や アップタウンは 土地が 高い とうことになります。
(下町情緒が 私個人的には 好きです。 下町に お住まいの方 気分を 悪くしないでください。 あくまでも 一般的な 話です。）
当然ですが、 低い土地は 水害が 発生しやすい 土地と いうことに なります。 誰も 好き好んで 水害が 起きる 確率の 高い ところに 住みたくは ないですよね！ そこで 土地を 選ぶ 際に 参考に したいのがグーグルマップの土地の高さを教えてくれる機能です。
例） 東京都 世田谷区 45ｍ 同じく 東京都 江東区 9ｍ 標高にして 36ｍもの 差が あります。
当然の ことながら 標高の 低い土地は 水が 流れこみやすいですから 地震の 際の 液状化も 起きやすいと 思います。
海辺 川辺 崖の下など いずれも 標高が 低く 津波 洪水 土砂崩れの 被害に あいやすい 土地は 新しく 住宅を 建築するので あれば できる限り 避けたい ところです。各自治体が 発行している ハザードマップも 参考に したほうが 良いと 思います。「災害は 忘れたころに やってくる」 土地選びの 段階で 防げる 災害は 防いだ方が よいと 思います。
by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊
弘前 不動産 抵当権
珍しい 抵当権に 遭遇しました！
抵当権者は 現在の みちのく銀行 だと 思いますが？
みちのく銀行で 抹消できるんでしょうか？
昭和２６年 弘前無尽 → 弘前相互銀行
昭和５１年 青和銀行と 弘前相互銀行が 合併し → みちのく銀行
このケースは融資返済後も そのまま 抹消せず 月日が 経過したものと 思われますが、
住宅ローン などの 融資 返済完了した 際は 抵当権の 抹消も お忘れなく！
by 弘前 不動産 グリーン住宅 一戸 孝俊
