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弘前 不動産 売却3

弘前 不動産 売却3 査定方法　収益還元法と積算法

空き家や 中古住宅などの 不動産の 査定に おいて 通常は 積算法で 計算されます。 土地は 周辺の 取り引き 平均単価から 向きや 地形 その 大きさで プラスしたり マイナスして 単価を 面積に かけて 算出します。 建物も 構造や 築年数に よって 平均的な 単価を 算出して 建物の 面積に かけて 算出し 土地と 建物の 合計を 出します。 但し 同じ 年数でも リーフォームの 有り 無し、 その回数に よっても 違いが でてくると 思います。 木造の 場合 税法上の 償却期間は ２２年ですので、 税法上では ２２年 経過した 建物は 価値が ないことに なりますが、 実際の 取引では 見た目の 判断も 重要になります。
　これに 対して 賃貸中の　戸建てや アパートなどの 不動産は 積算法も ある程度 考慮しますが、 収益還元法での 査定になります。
収益物件を 探している方に とって 利回りは 重要な 要素です。必要以上に 大きな 土地に 戸数の 少ない （賃料が 少ない） 収益物件は 査定が 難しくなります。(積算法と　収益還元法の 価格の 開きの 調整が 難しくなります。 ）
利回りは 地域に よって違います。 都市部ほど 利回りが 低く、 地方に なればなるほど 利回りが 高くなる傾向が あります。加えて 築年数が 古いほど 利回りは 高くなる 傾向が あるようです。
デフォルトしそうな 国債の 利回りが 高くなるのと 似ている かもしれません？ 人口が 少ない分 空室の リスクが 高いと いうことだと 思います。 いずれにせよ 私たち 不動産業者の 査定は あくまでも 売れる 価格の 予想の 提示です。（by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

弘前 収益物件 空室対策

弘前 収益物件 空室対策

　大家さんに とって 空室は 収入に 直結する 重要課題です。 空室対策も 色々 あると 思いますが、 不動産賃貸業は サービス業で あると いう認識 が重要だと 思います。 いかに 入居者さんに とって 快適な 住空間を 的確な 賃料で（安過ぎず 高すぎない） 提供 できるか が ポイントに なります。

実は 今月 ９月中頃に ３０年 住んでいただいた お客様が お部屋を 解約されました。 長い間 本当に ありがとうございました。 昭和５７年 新築の アパートですから 築5～６年の 頃に ご入居いただいた　お客様です。　敷金の　償却も クリーニング代も 差し引くこと なく お預かりした 敷金は 全額 お返しいたしました。 心から 感謝 申し上げます。

　

さて、 年数も 年数ですから、 このお部屋は 思い切って リノベーションを 行うことに しました。 第１回は 退去時の 様子！ 新築から ３６年、 ３０年間 ご入居 いただいた 部屋の リノベーションを シリーズで お伝えしようと思います。 間取りは 振り分けに なっていない 続間の 和室６畳×２間と　台所 お風呂と トイレ 洗面室は ありません。 リノーベーションの 進捗から 賃貸募集まで このブログで お伝えして いきたいと 思います。 空室に 悩む 大家さんの 参考に なれば幸いです。 お楽しみに！（ｂｙ　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

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弘前 不動産 買取 強化中！

弘前 不動産 買取 強化中！

日本創生会議で 発表された 消滅可能性都市の 発表は 衝撃的でしたが、 弘前の 人口も ２０１０年の 約１８万人から ２０４０年には 約１３万人へ ５万人減と いうことです。 実際 既に 年老いた ご両親が 亡くなられて 都市部で 生活して いらっしゃる 相続人からの 売却依頼や 査定依頼が 増えています。 着々と 人口減少が 進んでいる 感が 否めません 不動産業の 実務として、 冬の 雪の トラブルが 心配で 雪が 降る前に 家を 処分したいという方が 少なからず いらっしゃいます。 当社では そんな お客様の ご要望に お応えするために １０月１日～１１月３０日まで 買取強化月間を 開始いたします。
買取した 家は リノベーションを 施し 若い 子育て世代の 方に 販売します。
Iターン Uターンの 方なら より歓迎します。
売却査定 買取査定 ご希望の 方は お気軽に お問合せください。
弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 新築アパート 仮称）住吉町アパート

弘前 新築アパート 仮称）住吉町アパート新築工事開始！

平成３１年３月上旬完成予定 １Kから家族向けのファミリータイプまでございます。間取りは賃料は１２月初旬公開予定

弘前大学文京キャンパス正門まで 841ｍ　徒歩11分 独立行政法人国立病院機構　弘前病院まで 709ｍ　徒歩９分

来春 弘前大学への 進学や 国立弘前病院 勤務の方 必見！ 工事の 進捗情報を 随時 このブログで お伝えしていきます！　
by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 不動産 売却 良い土地の選び方 その３

　

弘前 不動産 売却 良い土地の選び方 その３　標高！

２０１８年 台風や 地震に よる 被害の 報告が テレビなどの メディアを 通じて 皆さんも 目の当たりに されていると おもいます。 前回までは その土地の 地型や 向きなどに ついて 書きましたが、 今回の 災害でも お気付きの ように 土地の 高さも 重要だと 思います。 日本では 下町 アメリカでは ダウンタウン に共通するイメージは あまり裕福でない 人々が 住む町で 反対に 日本でいう 山の手 あるいは 上町 アメリカでは アップタウンに 裕福な 人たちが 住む つまり 山の手や アップタウンは 土地が 高い とうことになります。
(下町情緒が 私個人的には 好きです。 下町に お住まいの方 気分を 悪くしないでください。 あくまでも 一般的な 話です。）
当然ですが、 低い土地は 水害が 発生しやすい 土地と いうことに なります。 誰も 好き好んで 水害が 起きる 確率の 高い ところに 住みたくは ないですよね！ そこで 土地を 選ぶ 際に 参考に したいのがグーグルマップの土地の高さを教えてくれる機能です。
例） 東京都 世田谷区 45ｍ 同じく 東京都 江東区 9ｍ 標高にして 36ｍもの 差が あります。
当然の ことながら 標高の 低い土地は 水が 流れこみやすいですから 地震の 際の 液状化も 起きやすいと 思います。

海辺 川辺 崖の下など いずれも 標高が 低く 津波 洪水 土砂崩れの 被害に あいやすい 土地は 新しく 住宅を 建築するので あれば できる限り 避けたい ところです。各自治体が 発行している ハザードマップも 参考に したほうが 良いと 思います。「災害は 忘れたころに やってくる」　土地選びの 段階で 防げる 災害は 防いだ方が よいと 思います。
by 弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 不動産 抵当権

弘前 不動産 抵当権

珍しい 抵当権に 遭遇しました！

抵当権者は 現在の みちのく銀行 だと 思いますが？

みちのく銀行で 抹消できるんでしょうか？

昭和２６年　弘前無尽 → 弘前相互銀行

昭和５１年　青和銀行と 弘前相互銀行が 合併し → みちのく銀行

このケースは融資返済後も そのまま 抹消せず 月日が 経過したものと 思われますが、

住宅ローン などの 融資 返済完了した 際は 抵当権の 抹消も お忘れなく！

by 弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 分譲 ニュータウン大久保2

弘前 分譲 ニュータウン大久保2 Ｗ街区の 検査済み証交付完了

ご契約 いただいた 皆様には 大変 ながらくお待たせ いたしましたが、

ニュータウン大久保 W街区の 検査済証は 昨日9月12日水曜日交付されました。

これで 土地の 引き渡し 登記 及び 建築が 可能と なります。

予定より 早く交付となりましたので　家の建築工期も年内完成が可能なのでは

ないでしょうか？ほっと一安心です！

by 弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 不動産 無料査定2 良い土地の選び方

弘前 不動産 無料査定2

消費税増税の 前に 夢の マイホームを お考えのかたも 多いと思いますが、皆さんは 土地を 選ぶ際には 何を 基準に 選ばれてるでしょうか？ そもそも良い土地とは なんでしょう？ 良い土地＝⓵安い土地？ ＝⓶形の 良い土地？ ＝⓷向きの 良い土地？＝⓸立地の 良い土地？ ＝⓹土壌汚染が されてない土地？ ＝⓺土の質 (黒土、砂地など）が良い 土地 選ばれる方の 用途によって よい土地の 定義もバラバラかも しれませんね！一般的に 住宅を 建築される場合は ⓶ ⓷ ⓸が 基準で 尚且つ⓵という方が 多いのでは ないでしょうか？ ⓹は当たり前と いうか 汚染されている土地は 基本 買いませんよね！
⓸の立地は 勤務先や 学区などを 念頭に 買い物など 利便性の 良い土地を 選ばれると 思いますが、⓶の形＝地型は どうでしょう？ 一般的には 建築のしやすい正方形に 近いものが 好まれるのではないでしょうか？ ただ一概には そうともいえません。 例えば200坪や 300坪の 大きい土地の場合 私たち不動産業者は 道路に 面して 間口の 広い横長 長方形の 土地を 高く査定します。何故なら 道路に 面して横長の 土地は 分割して 売ることが できるからです。 一番始末が 悪いのが、これとは逆の 道路に 対して縦長 間口が 狭く 奥行が 長い土地です。そういう土地は 分割が 難しく 面積が 広い場合は どうしても 単価は 安く査定せざるを 得ません。 江戸時代には 土地の 間口の 広さで 課税した「間口税」という税金が あったそうです。 弘前は 城下町ゆえに 昔ながらのところは こういった 間口の狭い 土地が たくさんあります。（土手町　松森町　品川町　和徳　撫牛子など旧7号線沿いには多くみられます。）現代の 住宅では 16㎡四方ぐらいの 真四角が 一番使いやすいかもしれませんね！ では向きはどうでしょう？・・・・・続く.