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弘前 収益物件 不動産投資2

弘前 収益物件 不動産投資2 厳しい銀行融資

アパート オーナーさん から 相談を 受け 市内の アパートの 売却の 依頼を うけました。

築26年の 月額賃料が 50万、現在満室の アパートです。

価格は 利回り 15％と 逆算して、4000万円に 設定しました。

かぼちゃの 馬車事件以来、不動産投資に 対する 融資が 厳しく なったことは 実感として

ありました。

2019年頃から 不動産投資の 新規の お客様に 対しては どの銀行も 融資が 厳しくなっていたのは

知っていましたが、今回 耐用年数を 超えた アパートに 対する 融資が 一段と 厳しく なっていることに

衝撃を 受けました。

以前とは 全く違います。

不動産投資を 始めようと いう方は 結構いらっしゃいますが、

今後は 物件の 利回りが よほど よいか？ 自己資金を 投入できる人で なければ

耐用年数を 経過してしまった アパートを 手に 入れるのは 今は 難しいと 思います。

金融界に何が起きているのか？日銀は金融緩和で市場にはお金がじゃぶじゃぶの状態にも

関わらず、不動産投資は非常に厳しい局面を迎えております。

売却を検討しているオーナーさんに対して不動産業者の査定が厳しくなると推定されます

代表取締役　一戸　孝俊

収益物件

弘前 不動産 空室対策21

リノベーション前の様子

弘前 不動産 空室対策21 本格的に 内部の 解体工事が 始まりました。

足場を 組むのに、 県道に はみ出して しまうため 占有許可が 必要で

時間が かかってしまいましたが、 許可が 下り 工事が ようやく 進み始めました

道路に 越境した部分の 鉄骨を 切り、出っ張りを 撤去しました。

雪が 降る前に 屋根を 張り替える 予定でしたが、 足場の 完成と 共に この降雪！

外壁の 塗装など 雪が 障害に なってしまいます。 このまま 根雪に ならなければ よいのですが？

しかしながら、 内部に 関しては 天井や 壁の 鉄骨を 見る限り

40年 経過していても、 大した 損傷も なく まだまだ 大丈夫そうです。

撤去した 前面を 含む サイディングも 決まりました。

完成が 楽しみです。 乞うご期待！

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 不動産 空室対策20

２階の間取りは

弘前 不動産 空室対策20 　富田３丁目 ３階建 て建物 いよいよ工事開始

準備に 時間が かかりましたが、いよいよ 工事開始です

３階の 間取りは

こんな 感じに しようと 思っています。

１階が 店舗

２階、３階は 住居です。

給排水など 色々 思い通りに はいかないところも 出てくるような 気が しますが、

富田エリアは 弘前大学が 近いせいか ファミリー向けの アパートは 少ないので

ファミリー向けに しようと 思います

あるいは　学生向けに　シェアハウスも 検討してみようと 考えています

一階の店舗（↓）は 独立行政法人国立病院機構　弘前病院と弘前市立病院の 合併も あり

医療関係の 会社や 塾など、この近辺は 今後 店舗 需要も 増えるのでは ないか? と 思います。

1階店舗 募集ページ

代表取締役　一戸　孝俊

弘前 収益物件 不動産投資

弘前 収益物件 不動産投資 ユーチューブでみた不動産投資コンテンツ！

米中の 対立激化など 世界情勢が きな臭く、騒がしく なってきていますが、

最近は ユーチューブを みて 世界情勢に ついて、情報収集しています。

TVニュースでは 放送されないような 情報も 色々 あり 勉強に なります。

「きまぐれくっく」なども 釣りが 好きなので よく見ます（笑い）

そんな中 今朝 不動産投資に ついての コンテンツに 出くわしました。

【2020年】不動産投資やってはいけない ５選　大家さん　成功の秘訣

結構納得できる 内容でした。 ご興味の ある方は 是非 一度見てみては どうでしょうか？

私も 大学を 卒業して 東京の マンションディベロッパーで 営業を していましたので

当時は 何もわからず 会社の いうがまま 営業していましたが、新築の ワンルーム投資は

儲からないと 思います

あと ２~３年で 投資チャンスが 来るという 事ですので

今のうちに 勉強し、力を 蓄えておきましょう！

CLO, ジャンク債は 各国の 中央銀行の 金融緩和で 今の所 落ち着ていますが、

何かを きっかけに して 世界経済を 揺るがすことに なるんだと思います。

不動産の 相場も 大きく影響を 受けると 思っています。

しかし、その後に 大きなチャンスが 待っていると 思います

私もユーチューブで何か発信してみようかな？５６歳でユーチューバーもいいなあ

代表取締役　一戸　孝俊

学生向けアパートはこちらからどうぞ

弘前 不動産 空室対策3

弘前 不動産 空室対策3 内装

弘前 不動産 空室対策3  まずは内装です。古い流し、トイレ　手洗いを撤去し、内装はチョコレートをイメージしました！学生さん向けにちょっと高級感がだせたかな？と思います。キッチントイレ 手洗いは 一新します 完成まで 今 しばらく お待ちください 内装工事は ほぼ 今日中に 終わりそうです！

  代表取締役　一戸　孝俊

弘前市空き家・空き地利活用事業費補助金概要

当社では管理から売却まで無料でご相談に応じます　お気軽にお問い合わせください！

弘前 不動産 収益物件3

弘前 不動産 収益物件3 運用利回り　ウォーレン・バフェット

昨日 書いた ピケティーの 資本利回りは 平均して4~6％と いうことらしいのですが、投資の 神様 ウォーレンバフェット氏の 過去50年の 平均利回りは 20％と いうことで、いかに優れた 投資家で あるか？ と いうことがわかります。 確かに 20％の 複利って すごいことですね！ ①100×1.20＝120　②120×1.20＝144　③144×1.20＝172.8　④172.8×1.20＝207.36　⑤207.36×1.20＝248.832　⑥248.832×1.20＝298.5984　⑦298.5984×1.20＝358.31808　⑧358.31808×1.20＝429.98169　⑨429.98169×1.20＝515.97802　⑩515.97802×1.20＝619.17362　10年で 6倍強に なってしまいます。 元手が いくらなのか？は わかりませんが、20％複利で 50年運用すると いうことが、どれだけすごいか？ 理解できますね。 不動産の場合 20％利回りを 確保するのは 結構難しいかもしれません。 ポータルサイトなどで 満室時20％と 表示の あるもののほとんどは 満室に ならないものが 多いですし、利回りが 高い不動産は 客付けに 苦労する物件が ほとんどと 考えてよいでしょう！
国債の 利回りも同じですよね！ 経済状況の 良くない国の 利回りは 高いですよね！ デフォルトの 危険性も 有りますからね！　「トルコリラの 急落に 伴うスワップ取引 金利年1000％以上」（4月3日日経新聞）という記事が 出ていましたが、金融商品の　仕組みは よくわからないので、詳しいことは わかりませんが、ハイリスクハイリターンの 状況に あるということは 理解できます。
難しい金融取引はさておいて、 　弘前の 不動産（収益物件）であれば 10％を 確保するのは さほど難しくないと思います。 不動産で 得た10％の 利益を さらに 利回り10％の 不動産に 再投資できるか？と いう問題も ありますので、不動産だけの 投資で 中々複利運用というのは 難しいと思いますが、不動産と 株式等 上手く組み合わせて 年利4~6％の 複利運用と いうのは 努力と 研究で 可能なのではないでしょうか？チャレンジ！ チャレンジ！ 代表取締役　一戸　孝俊
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弘前 不動産 収益物件

弘前 不動産 収益物件 出口戦略？

ここ数年 過熱気味の 不動産投資ですが、「かぼちゃの馬車」事件や レオパレス21の 建築基準法違反などを きっかけに 金融機関からの 融資が 厳しくなり、やや下火の 傾向に あるようです。ここまで 不動産投資が 過熱した背景には 終身雇用の崩壊、年金の問題、老後の不安　などが あると 思います。 全国各地で 不動産投資セミナーなども 活発に おこなわれ、参加された方も たくさんいらっしゃると 思います。 不動産投資コンサルタントと 称す 先生方の 中には 実際には 何の資格も なく、セミナーに 参加した方に 収益物件を 売るだけの あらたな営業手法としている輩も 多いようです。 そんなセミナーや 執筆本に よく登場するのが「出口戦略」？です。 出口って？何なんでしょう？ 不動産の 購入が 入口で 売却が 出口ってことですかね？ ということは 売主Ａさんの 出口は 買主Ｂさんの 入口って ことですよね？ 矛盾を感じませんか？
私は 出口戦略などと 語る「先生？」は あまり信用しません。 古いアパートを 高い利回りで 購入して、 数年で 投資した資金と 解体費を 回収し、更地で 家などを 建てる人に 土地を 売ると いうことで あれば 土地代が 利益になるので、 出口として 理解できますが、収益物件を 買って 誰かに売るだけのものは 戦略などと もっともらしい言い方を していますが、ただの「ババ抜き」に すぎません。 私は バブル世代なので バブル崩壊に リアルに立ち合いました。 バブル期の 末期は まさに「ババ抜き」でした。1990年(平成2年）11月の 長期プライムレート は8.3％　短期プライムレート 8.0％の 時代に 利回り1~2％の 収益物件が 売買されていたのですから 異常ですよね！ 逆ザヤも いいとこです。現在の 長期プライムレートは 1％　首都圏の 収益物件の 利回りは 4~5％ぐらいですから まだ 利ザヤは ありますが、日本は 人口減が 確実で、高い経済成長は もうほぼ 見込めません。したがって 海外から 投資資金が 異常なほど 流入した バブル時の ような状況には なりようがありません。そう考えると 首都圏は こそろそろ 警戒が 必要な 水準なのかもしれません。 一方、地方は 人口減による 空室のリスクは ありますが、売り抜けることを 考えず、資金運用と 考えれば、たとえ 将来賃料が 下がったとしても 低金利が 続く今の時代 10％~の 利回りは魅力的です。 しかしながら、今は 新規に 不動産投資を 始める方には ハードルが 少々 高い状況です！
当社お奨め収益物件ご検討ください！ ご相談承ります。 代表取締役　一戸　孝俊

弘前市空き家・空き地利活用事業費補助金概要

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弘前 不動産 収益物件 リノベーション2

弘前 不動産 収益物件 リノベーション2 完成！

中の 工事は 全て 終了し、 掃除も 完了しました。 廊下部分の 塗装と 一部 傷んだ 外壁の 張替えも 行います。
動画で 撮影しました ので ご覧ください！
洗面所や 玄関 台所は ダウンライト リビングには 調光可能な LED照明を 付けました。

お問い合わせはコチラから

（ｂｙ　弘前 不動産 グリーン住宅 一戸　孝俊）

リノベーション前はコチラから見れます　

弘前 収益物件 空室対策

弘前 収益物件 空室対策

　大家さんに とって 空室は 収入に 直結する 重要課題です。 空室対策も 色々 あると 思いますが、 不動産賃貸業は サービス業で あると いう認識 が重要だと 思います。 いかに 入居者さんに とって 快適な 住空間を 的確な 賃料で（安過ぎず 高すぎない） 提供 できるか が ポイントに なります。

実は 今月 ９月中頃に ３０年 住んでいただいた お客様が お部屋を 解約されました。 長い間 本当に ありがとうございました。 昭和５７年 新築の アパートですから 築5～６年の 頃に ご入居いただいた　お客様です。　敷金の　償却も クリーニング代も 差し引くこと なく お預かりした 敷金は 全額 お返しいたしました。 心から 感謝 申し上げます。

　

さて、 年数も 年数ですから、 このお部屋は 思い切って リノベーションを 行うことに しました。 第１回は 退去時の 様子！ 新築から ３６年、 ３０年間 ご入居 いただいた 部屋の リノベーションを シリーズで お伝えしようと思います。 間取りは 振り分けに なっていない 続間の 和室６畳×２間と　台所 お風呂と トイレ 洗面室は ありません。 リノーベーションの 進捗から 賃貸募集まで このブログで お伝えして いきたいと 思います。 空室に 悩む 大家さんの 参考に なれば幸いです。 お楽しみに！（ｂｙ　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

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