青森県弘前市で不動産売却を手がけるグリーン住宅が不動産売却のポイントについて解説します。

不動産売却で後悔しないために

一部の投資家の方を除けば、不動産売却は一生にそう何度も経験するものではありません。初めてだから、「わからないことだらけで、不安で仕方ない」のは、どなたでも同じです。かといって、何の予備知識もなく不動産売却に着手してしまうと、後悔することになりかねません。そこで、ここでは、不動産売却を成功させるポイントについてお話しします。なお、より詳しいことをお知りになりたいなら、青森県弘前市の有限会社グリーン住宅までお気軽にご相談ください。

売却を成功に導く基本的な考え方

まず、第一段階として、売り主としての心構えや、物件の魅力をどうアピールするかなど、不動産売却に着手する上で欠かせない考え方を押さえておきましょう。

買い主とベストパートナーになることが大切

どんな商売でもそうですが、「買っていただく」という気持ちが大切。何しろ、購入希望者は数ある物件の中から売り主であるあなたのご自宅を購入しようと、多額の資金を用意して交渉に臨んでいるからです。それだけに、少しでも「売ってやるんだ」という姿勢を見せれば、それだけで話は白紙に戻るかもしれません。

いずれにせよ、双方が満足のいく形で不動産売却を進めることが重要。あなたはご自宅を売りたい、購入希望者＝買い主は数多くの候補の中からあなたが売りに出した家を買いたい。つまり互いが目指すゴールは一つだということ。その意味でも売り主は買い主とベストパートナーになるつもりで、不動産売却に臨むべきだと言えます。

2．改めて物件のセールスポイントを把握しよう

すべての物事にはプラス・マイナスの両面があります。それは、不動産でも同じこと。売却しようとしているご自宅のロケーションが多少不便でも、景観や環境のよさに着目すればこれを物件の魅力として打ち出せます。また、何十年も前に建てられたような古い家だからと引け目に感じることはありません。世の中にはそうしたレトロな家、古民家風の家を購入したがっている方も少なくないからです。

もちろん、誰が見ても「美点」だと思えるポイントは外さないようにしましょう。たとえば、外壁の塗り替えをしたばかりだとか、水回りが新しいといったようなことがあれば強みになります。また、地元の花火がリビングから見えるといったことも、人にとっては魅力に感じることもあるでしょう。このように、物件のセールスポイントになる要素は漏れなく把握し、アピールできるようにしておくことが不動産売却では大切です。

不動産会社選びのポイント

Point1　その地域を知り尽くしている会社か？

一口に不動産売却と言っても、大小さまざまな業者がこれを手がけていいて、中にはCMでも有名な大手も含まれます。とはいえ、ネームバリューで選んでよいかと言えば、そうではありません。なぜなら、そうした会社の地方営業所は地元の事情に明るくなく、スタッフも現地採用でない場合も多いため、期待したほどの成果は上げられないことが多いようです。

それよりも、その土地で長く営業を続けている不動産会社のほうが、地元の不動産相場や取引実態をよく把握していて、その地域特性にあった販売手法を心得ているため、大手よりも迅速かつ確実に売却を進めてくれます。グリーン住宅もまた、青森県弘前市で創業して40年、不動産売却で多くの実績を残してきただけに、情報力、ノウハウ、どれをとっても他社にひけをとりません。

Point2　親身になって相談に乗ってくれる会社か？

買い主を見つけ、物件を売って終わり──それなら、話は簡単ですが、実際は違います。なぜなら不動産を売却しようと考える方は、たいてい各人各様の事情を抱えているものだからです。たとえば、相続で悩んでいたり、離婚のために家を手放さなくてはならなかったり、経済的事情で自宅を売って現金を用立てる必要があったり。だから、まず、不動産会社がすべきは相談者の立場や事情を十二分に把握すること。そして、その背景を理解した上で、妥当な解決策をご提示することだと言えるでしょう。

ところが、中には、自社の都合ばかり押し付け、相談者からろくに話を聞こうとしない不動産会社があることも確かです。そういう会社に限って、売却の手法も独善的で強引なことが多く、着手から何ヶ月経っても成果が上がらないことも。それだけならまだしも、トラブルなどでお客様の不利益になるようなこともしかねません。こうした身勝手な業者は、相談の段階で横柄だったり、生返事が多かったりするので注意してよくチェックしてみてください。ダメだと少しでも直感したら、その会社には依頼しないのが得策です。

Point3　適正な査定額を提示してくれる会社

提示された査定額で、不動産会社の姿勢がおおよそ把握できます。他社と比べ、異様に高額な査定を提示してきたら、その業者は単に契約を取りたい一心で相場とかけ離れた非現実的な査定をしてきたということ。もし、そんな不動産会社に売却を依頼したら？　当然、いつまで経っても購入希望者は現れません。しかし、売却できなければ会社としても商売にならないので、ある時点で「価格を低く見直しましょう」と耳打ちしてくるはず。売り主は「仕方ない」と仕切り直しに同意しますが、結局、他社が提示してきた査定額と同じだったということに後から気づきます。当然、最初から他社に依頼していれば、もっと早く売却できたでしょう。このように、高額査定で契約を取りに行くような会社は最初から売り主のためを思ってなどいません。すべては自社の利益が優先です。

では、その不動産会社が誠実かどうかを見極めるには？　提示してきた査定額の根拠をただせばわかります。地域の不動産相場、取引実態など詳細なデータを示しながら、査定額をどう導き出したかをていねいに説明してくれるはずです。逆に、数字に説得力がない、話を曖昧に濁すような会社は敬遠すべきでしょう。

不動産の売却にかかる費用を知っておこう

不動産を売却して得た現金がすべて自分のものになるわけではありません。なぜなら不動産売却にはさまざまな経費がかかるからです。全体としてはそれほど大きな額ではありませんが、あらかじめ出費を想定しておくべきでしょう。

登記費用

土地と建物に抵当権、担保権などが設定されている場合の抹消手続きに必要な費用が登記費用で、手続きを代行してくれる司法書士に支払うことになります。なお、費用相場は1件あたり数万～10万円程度です。また、抵当権抹消手続きに際しては登録免許税の納付が義務付けられています。なお、免許税は、1物件あたり1,000円ですが、実際は建物と土地で別扱いとなるので、合計で2,000円の免許税がかかります。

印紙税

印紙税とは契約書に貼る印紙代金です。なお、印紙代＝納付額は契約書に記載された金額（取引額）に応じて変わります。たとえば500万円以上～1,000万円未満なら5,000円分、1,000万円以上3000万円未満の売買契約書には1万円分の印紙が必要です。

契約書の金額と印紙税額の関係

仲介手数料

売却が成立した場合、不動産会社に支払う成功報酬が仲介手数料。一般的には「売買価格の3％＋6万円」とされています。これはあくまで簡易計算式であり、宅地建物取引業法では、詳細に規定されています。下表のように売却額に応じて比率が段階的に変化します。
なお、成功報酬のため、契約不成立の場合は支払は発生しません。

仲介手数料率の変化

譲渡所得税

その不動産を購入した当時の金額よりも高く売れた場合は、売却益が出たということで、譲渡所得税が課されます。利益が出たかどうかの判断は以下の要素から判断いたします。

「譲渡費－取得費－譲渡費用－特別控除」で求められ金額が課税譲渡所得金額です。この金額がプラスの時税金が課税されます。