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- 住宅ローンにお困りの方～任意売却・リースバック～
競売にかけられる前に任意売却・リースバックをご検討ください
何らかの事情で収入が途絶え、住宅ローンの返済が厳しくなる──今日、こうした生活の変化は決して珍しいことではありません。ただ、この状態を放置するとやがて大切な自宅が「競売」にかけられるリスクが高まります。こんなとき窮地から救ってくれるのが「任意売却」であり、「リースバック」。
任意売却とは？
競売で家を失わないために
住宅ローンの滞納を放置しておけば競売のリスクが急速に高まります。競売を避けるためには、全額返済して残債をゼロにしなければなりませんが、それができれば滞納になるようなことは最初からなかったでしょう。こうした状況で、競売で家を失わないためには「任意売却」という手段を講じることが必要です。
通常の不動産売却とほぼ同じプロセスで進められる
この任意売却とは、不動産業者が債務者＝滞納者の代わりに債権者である金融機関と交渉し、双方が納得のいく形で不動産を売却する方法。なお、自宅が競売にかけられると、差し押さえされた上で強制的に売却されてしまいます。しかも、大切な家を二束三文で手放さなければならなくなることを覚悟しなければなりません。その点、任意売却は通常の不動産売却と同じようなプロセスで行われるので差し押さえを伴わないので安心。また、競売とは異なり、一般の不動産相場と同条件で売却できるので返済にある程度の目途を付けることができます。
任意売却が可能な期間
任意売却を講じると言っても、すでに滞納状態が続いているので一刻の猶予もありません。可能な限り、速やかに不動産会社に相談すべきです。なぜなら、下表のようにタイムリミットを過ぎれば競売を避けることができなくなるからです。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却がまだ間に合います | 任売却ができません | |||
|---|---|---|---|---|
| ローン滞納前 | ローン滞納 3ヶ月以内 |
ローン滞納 4ヶ月以内 |
ローン滞納 5ヶ月以内 |
それ以降 |
| 滞納には至っていないものの、返済や家計が苦しくなっている状態。 | 月々の返済が滞るようになり、金融機関から督促状や一括弁済通知が届くます。 | 競売開始通知が届きます。この時点から4～5ヶ月で競売が行われます。 | 裁判所の執行官が債務者の財産状況を調査するために自宅に乗り込んできます。 | 競売が開催されると、それまで居住していた自宅は強制的に立ち退きを余儀なくされます。この時点ではもう、任意売却を講じることができません。 |
競売と任意売却の比較
前述のようにタイムリミットまでに任意売却に着手できれば、競売はなんとか回避できます。ここでは、任意売却した場合と競売に至った場合とで何がどう具体的に違うのか比較してみました。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場よりも大幅に安い価格で叩かれてしまいます。 | 一般の不動産相場と同条件で売却できます。 |
| ローン残債 | 売却しても十分な現金が手元に残らないため残債を減らすまでに至りません。 | 競売の場合より多くの現金を手にできるため、残債を大きく減らすことも可能に。 |
| 返済方法 | 金融機関に対して、返済方法を交渉できないため、その後も厳しい返済に苦しむことになります。 | 生活状況に応じて、月々の返済額や返済期間を変更してもらえるよう債務者である金融機関と交渉できる。 |
| プライバシー | 裁判所のサイト、官報などに競売情報が掲載されるため、第三者にその事実を知られてしまう可能性があります。 | 通常の不動産売却と同様、秘密厳守で取引が行われるため、プライバシーが侵害されることはありません。 |
| 立ち退き | 競売で落札者となった相手方から即時立ち退きを要求されることがあります。 | 債権者との交渉次第で、引っ越し時期をどうするか調整ができます。 |
| 引っ越し費用 | 競売で得た現金はすべて返済に充てなくてはならないため、引っ越し費用を捻出できません。 | 債権者との交渉次第では、引っ越し費用を捻出することも可能に。 |
リースバックでも対応可能
通常、残債が多い状況では自宅を売却しようにも債権者である金融機関がそれを許可しません。したがって、住宅ローンの返済が厳しくなり、競売のリスクが高まるような状況では任意売却を選ぶしかありませんでした。このような窮地を救ってくれるのが「リースバック」という手法です。
競売を回避するもう一つの解決策
不動産会社に自宅を買い取ってもらうことで、まとまった現金を得ることができ、これを住宅ローンの返済に充て、一方で、売却後も家賃を払い続けることでこれまで通り、その家で暮らせる──これがリースバックというシステムです。なお、グリーン住宅ではこのリースバックサービスを取り扱っています。住宅ローンの返済でお困りなら、ぜひ一度、ご相談ください。
リースバックの4大メリット
- 残債があっても不動産会社に自宅を買い取ってもらえる
- 売却して得た現金をローン返済に充てることができる
- 家賃を払い続けることで売却後もこれまで通り自宅に住み続けられる
- 近隣に売却の事実を知られなくて済み、プライバシーが保たれる